O Governo Federal, por meio do Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR), entregou, entre 2019 e 2022, aproximadamente 1,6 milhão de moradias por meio do Programa Casa Verde e Amarela. Com isso, cerca de 6,4 milhões de pessoas passaram a ter acesso à casa própria, em todas as faixas da iniciativa que leva dignidade às famílias brasileiras mais vulneráveis.
O investimento federal em habitação durante o período de quatro anos foi de R$ 186 bilhões, sendo R$ 151 bilhões do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para financiamentos a pessoas físicas e outros R$ 34,8 bilhões em investimentos do Orçamento Geral da União (OGU) e do FGTS a fundo perdido. A estimativa é que cerca de 8,9 milhões de empregos diretos, indiretos e induzidos tenham sido gerados nesse período.
A determinação do presidente da República, Jair Bolsonaro, de concluir todas as obras que haviam sido contratadas e retomar as paralisadas, independentemente de em qual governo elas haviam sido iniciadas, também alavancou as entregas. Ao todo, 145 mil obras de unidades habitacionais retomadas.
Entre os empreendimentos entregues está o Residencial Jardim Canguru, em Campo Grande, em Mato Grosso do Sul. Foram repassadas 300 unidades habitacionais a famílias de baixa renda, garantindo a casa própria a cerca de 1,2 mil pessoas.
Uma das beneficiárias foi Sueli de Oliveira Roberto, que comemorou o fato de não ter mais que pagar o aluguel. “Moramos de aluguel por três anos. Poderemos usar o dinheiro do aluguel com as crianças. Vai ser um dinheiro nosso e não mais algo para gastar com os outros”, disse.
Já entre as obras retomadas estão as dos Residenciais Vila Solidária Mar Azul I e II. Em Salvador, na Bahia, os empreendimentos contam com 204 moradias, e beneficiaram cerca de 800 pessoas de baixa renda. As obras dos empreendimentos estavam paralisadas desde 2010 e foram retomadas em dezembro de 2019, com aporte do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS).
“Não tem palavras para descrever, é um presente de Deus para nossas vidas, para nossas famílias. Foi uma espera grande, mas está valendo a pena”, comemorou a auxiliar-administrativa Joseane Figueiredo Santana dos Aflitos, de 41 anos, contemplada com a nova moradia.
Acesso à moradia digna
Para facilitar o acesso ao sonho da casa própria, o Governo Federal promoveu mudanças na legislação e lançou, em agosto de 2020, o Programa Casa Verde e Amarela. Diante da modernização do programa habitacional, o Ministério do Desenvolvimento Regional conseguiu diminuir a taxa de juros mínima para 4,25% ao ano no Norte e no Nordeste; e 4,5% nas demais regiões do País.
“Além de uma carteira de obras em andamento e em fase de conclusão, o Ministério do Desenvolvimento Regional deixa na área de habitação as melhores condições do financiamento da história da habitação popular. Então, mesmo com um ambiente de taxa Selic alta, a gente tem taxas de 4,25% ao ano pra famílias com baixa renda nas regiões Norte e Nordeste do país, por exemplo”, destacou o ministro do Desenvolvimento Regional, Daniel Ferreira.
Além disso, com a intenção de ampliar o número de pessoas atendidas pelo programa, o limite de faixa de renda das famílias foi modificado. O Grupo 1 Urbano, que no programa anterior era de R$ 1,8 mil por mês para a aquisição subsidiada, subiu para R$ 2,4 mil mensais; enquanto o Grupo 1 Rural subiu de R$ 24 mil anuais para R$ 29 mil por ano. Além disso, os limites de renda subiram para o Grupo 2, de R$ 4 mil para R$ 4,4 mil mensais; e do Grupo 3, de R$ 7 mil para R$ 8 mil mensais.
As medidas de ampliação de subsídios implementadas pelo Programa Casa Verde Amarela conseguiram manter os níveis de contratação, mesmo em crise de demanda e oferta de moradias, decorrentes da pandemia COVID-19. A previsão de mais de 360 mil unidades habitacionais para 2022, corresponde a 93% das contratações verificadas em 2019 (cerca de 380 mil). Sem esse aumento de subsídio, haveria uma redução global estimada em de 26% das contratações de financiamento de famílias dos Grupos 1 e 2, em comparação a 2019. Somente no Grupo 1 essa redução seria de cerca de 39%.
Com isso, as famílias de baixa renda inscritas no programa habitacional foram as mais beneficiadas com a ampliação dos subsídios. Para as mais vulneráveis, com renda mensal de até R$2,4 mil por mês, o valor médio do benefício concedido para o pagamento de parte do valor de aquisição ou construção do imóvel aumentou quase 60% de 2019 para 2022. Com o desconto complemento, voltado para as famílias com renda entre R$ 2,4 mil e R$ 3 mil por mês, o crescimento médio foi ainda maior, de 109%. Já as famílias com renda mensal de R$ 3 mil a R$ 3,7 mil, tiveram uma ampliação de 39% no valor do subsídio médio.
Uma família que vive em Macapá, no Amapá, com renda de R$2,4 mil, teve seu subsídio quase triplicado, de R$8,9 mil, em 2019, para R$22 mil, em 2022. Somando-se a ampliação do subsídio à redução da taxa de juros obtida no período, essa mesma família poderá dar de entrada um valor 85% menor. De R$31,7 mil, a entrada pode cair para R$ 4,6 mil.
Já uma família de João Pessoa, na Paraíba, com a mesma renda mensal, teve seu subsídio dobrado, de R$8,9 mil em 2019, para R$18,4 mil em 2022. Neste caso, a entrada necessária foi reduzida em 75%. De R$31,7 mil, para R$8,2 mil.
Já o Grupo 3 apresentou aumento nas contratações deste ano, com a redução das taxas de juros para 7,16% ao ano para quem é cotista do FGTS e em 7,66% ao ano para não cotistas. Ao todo, houve um crescimento de 42% no número de operações contratadas, passando de cerca de 51 mil unidades habitacionais em 2019, para 73 mil em 2022, somente neste segmento de renda.
Outras medidas já implantadas
Desde o lançamento do Programa Casa Verde e Amarela, o MDR promoveu uma série de medidas para facilitar a compra da casa própria, sobretudo para a população de baixa renda. Dentre os destaques estão a possibilidade da utilização do Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab) e do FGTS Futuro – sob decisão exclusiva do trabalhador - nas prestações do financiamento imobiliário.
Sobre o FGTS Futuro, o secretário Nacional de Habitação, Alfredo dos Santos, explicou toda a formação da mudança estruturante no programa. “Esse processo começou em novembro de 2021. Começamos os estudos e realizamos todas as discussões. Em março deste ano foi aprovado em medida provisória, e em julho, transformada em lei. No mês seguinte, foi promulgada pelo presidente da República. Após algumas reuniões no Conselho Curador do FGTS, foi aprovada a opção do trabalhador brasileiro utilizar os seus depósitos futuros para ampliar a sua capacidade de compra. Ninguém é obrigado, a decisão é da pessoa”, afirmou.
A medida se dará a partir do final de abril do próximo ano e beneficiará famílias do Grupo 1 que, anteriormente, não podiam obter financiamento habitacional devido ao comprometimento de renda ultrapassar o máximo permitido. Com o uso do FGTS futuro, elas poderão alcançar um valor de financiamento maior, sem, no entanto, comprometer ainda mais a renda mensal, passando a ser elegíveis para o financiamento da casa própria.
“Uma família que ganhava R$ 2 mil tinha, em média 22% da sua renda como capacidade de compra, ou seja, ela poderia assumir até R$ 440 de parcela. Essa mesma família tem, todo o mês, R$ 160 de depósitos de FGTS. Se por critério próprio, a família aceitar apresentar o depósito futuro para ampliar sua capacidade de pagamento, pode chegar a R$ 600. É um aumento de quase 25% na capacidade de compra. Isso inclui uma quantidade muito grande de famílias brasileiras, sem mexer no seu comprometimento mensal. Os R$ 160 são depósitos mensais que serão feitos os pagamentos”, exemplificou Alfredo dos Santos.
Seguindo os exemplos de famílias de Macapá e João Pessoa, com a entrada em vigor da medida, a família da capital amapaense poderá ter sua capacidade de financiamento ampliada em cerca de 15% e sua entrada poderá ser zerada. Já a família de baixa renda da capital paraibana, também poderá ter terá a entrada zerada e sua capacidade de financiamento ampliada no mesmo percentual.
Já o FGHab, criado com a finalidade de garantir o financiamento habitacional em caso de desemprego e a redução temporária da capacidade de pagamento, além de casos de morte ou invalidez permanente de mutuário, conta, agora, com a possibilidade de cobertura do risco de crédito.
Ainda na linha do financiamento de moradias, foi aumentado o prazo máximo de 30 para 35 anos, podendo ampliar a capacidade de pagamento das famílias em até 8%, melhorando a condição de compra de imóvel com parcelas mais adequadas ao orçamento das famílias, e facilitando na compra de um imóvel de valor mais elevado.
Neste mês, o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (CCFGTS) aprovou a manutenção, até 30 de junho de 2023, da redução nas taxas de juros para as famílias do Grupo 3 e para os mutuários do Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS, o Pró-Cotista. Inicialmente, as taxas reduzidas valeriam até 31 de dezembro deste ano.
Ajustes valor de venda ou investimentos imóveis
Com o intuito de manter os níveis de oferta de imóveis, os valores vigentes desde novembro de 2018 passaram por três ajustes a partir de setembro de 2020, após a criação do Programa Casa Verde Amarela. Os ajustes mais relevantes foram de até 25% no teto original para determinados recortes populacionais das regiões norte e nordeste, acompanhados pela ampliação dos subsídios para não afetar o acesso das famílias mais vulneráveis.
A última modificação nos tetos foi o aumento de 5% no valor máximo de venda dos imóveis financiados pelo programa, exceto para Brasília (DF) e para as cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro. A medida visa enquadrar os valores à realidade de mercado, visto que o preço dos imóveis aumentou nos últimos anos. Com isso, amplia-se a oferta de imóveis elegíveis às melhores condições de financiamento com recursos da habitação popular do FGTS.
Modalidades
Disposto a atacar o déficit habitacional em mais frentes, o Programa Casa Verde e Amarela incrementou a política com as modalidades Regularização Fundiária e Melhoria Habitacional, Locação Social e Parcerias, com estados e municípios.
“Fomos verificando ao longo do tempo, quais eram os entraves e as dificuldades para avançarmos no programa. Ainda que tenhamos aumentado o nível de subsídios para as famílias no maior patamar, e reduzido as taxas de juros para os menores patamares, essas famílias ainda têm dificuldades em razão de sua capacidade de compras. Estados e municípios tinham muito interesse em contribuir para que a política pudesse ser mais efetiva. Nesse escopo, elaboramos o programa chamado Parcerias”, explicou o secretário Alfredo dos Santos.
A iniciativa Parcerias permite reduzir ou zerar o valor de entrada da casa própria para famílias com renda mensal de até R$ 4,4 mil. Isso é possível porque estados e municípios interessados poderão garantir contrapartida mínima de, preferencialmente, 20% do valor do residencial – o que pode incluir o terreno. O aporte do estado ou município se soma aos subsídios do FGTS.
A iniciativa tem se expandido pelo País. Até o momento, foram registradas 523 manifestações de interesse, das quais 199 foram validadas pela Secretaria Nacional de Habitação. Desse total de manifestações validadas, 59% referem-se a municípios da Região Nordeste, enquanto 23% são do Sudeste, 14% do Sul e outros 5% das regiões Centro-Oeste e Norte.
“É uma excelente notícia por dois motivos básicos; primeiro, possibilita que as famílias de mais baixa renda possa ser atendidas; e segundo, possibilita que o programa possa ser expandido para pequenas e médias cidades pois com essa capacidade extra de compra, as empresas conseguem ter volume para levar o programa para esses municípios”, reforçou o secretário Alfredo dos Santos.
Outra iniciativa do Programa Casa Verde e Amarela é a Locação Social, que está em fase de desenvolvimento de projeto-piloto. A iniciativa visa enfrentar o ônus excessivo com o aluguel, responsável por cerca de 52% do déficit habitacional brasileiro, caracterizado quando as famílias comprometem mais de 30% da renda com pagamento de aluguel da moradia.
Sem antes ter uma política de locação social consistente no País, o MDR apresentou três hipóteses de investimento.
Na modalidade parceria público-privada, o ente local e o setor privado se unem para implementar a ação. O parceiro privado poderá fazer o investimento e a manutenção do empreendimento por até 30 anos, enquanto o órgão público define os beneficiários que serão contemplados e estes vão comprometer parte adequada de sua renda, A diferença será complementada pelo ente local.
No fim de 2021, o Governo Federal e a Prefeitura do Recife, em Pernambuco, assinaram, o termo de contratação de estudo para realização do primeiro projeto de locação social no Brasil.
A previsão inicial é disponibilizar 450 unidades habitacionais no Centro da capital pernambucana. A iniciativa integra o Recentro, plano municipal de revitalização para a região. Os imóveis têm como foco famílias com renda mensal de até três salários mínimos. O cronograma da Prefeitura do Recife, responsável pelas obras, é de que os primeiros contratos sejam assinados em 2023.
Também haverá a modalidade produção de parque público municipal ou estadual com recursos da União. Nessa hipótese, as unidades habitacionais serão transferidas para os entes locais, que passarão a administrar os imóveis, que serão focados para terceira idade. O projeto-piloto conta com parcerias dos estados da Paraíba e de Mato Grosso.
No sistema de voucher, onde estados e municípios que já contam com uma política de complementação de aluguel, contaria também com complemento de subsídio da União para o projeto do ente local.
Já a regularização fundiária e melhoria habitacional visa combater um dos mais graves problemas habitacionais do País: imóveis irregulares. “A regularização fundiária traz um benefício para o administrador público, pois obrigatoriamente é feito um cadastro socioeconômico das pessoas e atividades que existem ali. O ente público tem uma noção mais adequada de quais as necessidades de equipamentos públicos. Já as pessoas passam a ter tranquilidade e a propriedade daquele imóvel. É uma política pública extremamente importante”, ressaltou o secretário Alfredo dos Santos.
Com a meta inicial de regularizar 101 mil moradias, foi realizada a primeira seleção dos núcleos a serem contemplados e, atualmente, está na etapa de apresentação de documentação, por parte agentes promotores aos agentes financeiros credenciados, para saber se eles estão aptos ou não a executar os projetos. Comprovada capacidade de execução, é realizada a contratação da empresa para promover a regularização fundiária. Além disso, cerca de 20 mil famílias receberão melhorias em suas residências.
“Aqui temos a participação efetiva da iniciativa privada e do ente público local, indicando quais as famílias que receberão as melhorias habitacionais e deixando a cargo da iniciativa privada, que tem muito mais celeridade e mobilidade, o trabalho de execução. É um primeiro passo do que deverá ser uma política de Estado muito efetiva”, comentou o secretário.
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